原標題：新華資管否認郁亮帶隊談展期，新華萬科再遭股債雙殺，資管遭股債雙債務年內198億境內外債到期

出品 | 搜狐地產 焦點財經

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

時隔數月，郁亮愛游戲app體育官方官方網站萬科再次遭遇股債雙殺。隊到期

3月4日，談展萬科境內債多數下跌，期萬“22萬科06”跌超19%，科再“20萬科08”跌超9%，殺年深圳“20萬科04”跌超6%，內億“21萬科02”跌超2%；“21萬科04”更是境內金因跌超20%，盤中臨時停牌。外債委資

其2029年11月到期美元債，國資勢創(chuàng)2022年10月31日以來最大跌幅，新華每1美元跌5.3美分，資管遭股債雙債務至39.6美分。郁亮

此外，股價也出現大幅下跌情形，當天A股萬科A(000002.SZ)下跌4.65%，港股萬科企業(yè)（02202.HK）下跌7.13%。

有業(yè)內人士指出，很可能是受到萬科債務展期傳聞的影響。近期，愛游戲app體育官方官方網站有消息稱萬科與部分金融機構進行了會談，以求對其非標債務進行展期，該筆債務原定于2023年12月到期，后展期至今年3月到期。

圖片來源于網絡

緊接著又傳出，萬科董事會主席郁亮與深圳國資委拜訪新華資管，商談100億債券展期被拒。

對此，新華資產于3月3日聲明稱：近期，公司關注到有關我公司與萬科企業(yè)的不實信息。萬科企業(yè)系中國房地產行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我公司保持正常的業(yè)務合作。

作為地產四巨頭“恒碧萬融”中僅剩的一家，萬科的安全關乎地產的信心，尤其是在目前行業(yè)信心脆弱的情形下，其現金流安全，愈發(fā)受到外界關注。

未雨綢繆，出售資產回籠現金

而在此之前，萬科頻頻出售資產的動作，也在引發(fā)各種猜測。萬科向來危機感很足，但地產下行至今，已經很難獨善其身。

克而瑞數據顯示，2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高于2016年。

中指院數據顯示，2024年1-2月，百強房企銷售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。銷售額超百億房企14家，較去年同期減少12家。

聚焦于萬科，規(guī)模雖然繼續(xù)保持行業(yè)第二，但前兩月銷售額僅334.5億元，同比減少43.1%，銷售的持續(xù)下滑，令萬科的“御寒”能力也在減弱。

地產還在下行與筑底，郁亮那句“活下去”已經到了緊要時刻。

今年1月以來，萬科開始加快資產處置，先是將深圳高新投6.16%股權出售給深投控；2月9日，又將營收TOP1商場上海七寶萬科廣場50%股權，以7折轉讓給領展房托基金，回籠現金23.838億元。

近日，市場又傳出消息，稱萬科正計劃出售旗下長租公寓公司“泊寓”的部分后股權，參與談判的潛在買家包括國企。

這樣的舉動，業(yè)內普遍解讀為萬科在未雨綢繆，面對當下的銷售萎縮和融資環(huán)境，欲通過處置非主營相關的資產，緩解流動性壓力，應對上半年的償債高峰。

償債高峰逼近，全年到期債務198億

這不僅是萬科面臨的壓力，也是諸多房企的現實狀況。

根據克而瑞統(tǒng)計，雖然2023年全年典型80家房企新增融資總額5692億元，同比下降28%，但房企債務到期壓力仍未得到本質緩解。

從到期債務來看，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，上半年房企的債務壓力依然較大。

其中，萬科2024上半年需兌付12.3億美元海外債。而從全年看，萬科要兌付的債務達198億元，境內93億元，包括上半年50億元，下半年43億；境外債務為105億元。

據其年初與金融機構溝通，萬科欲從多方面保障債務償還，包括境外本身的外幣資金、對境外公司分紅或股權回購實現資金籌集，以及銀團貸款或債務置換，3月11日即將到期的一筆6.3億美元的境外債券，便欲采取這種方式。

針對3月4日需要付息的“22萬科01”、 “22萬科02” 兩支債券，萬科于2月29日透露，在付息日前2個交易日，已將利息足額劃付至中國結算深圳分公司指定的銀行賬戶。

而導致此次股債雙殺的債務，新華資產在聲明中并未談及更多。

根據新華保險2023年半年報，明確以萬科之名參與的債權計劃共三期，分別是萬科武漢債權投資26.25億元、萬科物流投資計劃3期15.77億元、萬科昆明債權投資計劃1期11億元，合計52.02億元。

2023年三季報顯示，萬科賬上還有1036.80億元現金，如果剔除預收監(jiān)管資金，在手資金還有600億元，短期債務尚能應對。這是其此前針對3月11日即將到期6.3億美元境外債，回復調研者哪怕沒有銀行貸款，自有資金都能覆蓋的支撐。

但現金流并不能成為“定心丸”，碧桂園賬上也有上千億資金，因優(yōu)先用于“保交樓”，對境內債進行展期，并正在謀劃境外債重組。

深國資力挺，REIT渠道打通

相比于其他房企，萬科擁有兩大優(yōu)勢，一是深國資的支持，深鐵集團是萬科的第一大股東，持股27.18%，而深鐵集團由深圳市國資委100%控股；

去年11月，萬科遭遇股債雙殺，深圳國資委出面力挺，稱如遇極端情況，會出手幫助萬科應對，有足夠的資金、資源和工具，可以通過一切可能的市場化、法制化手段，來幫助其度過難關。

深鐵集團承諾將按照市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助其盤活資產，交易金額預計超100億元。同時深鐵集團還欲擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券。

二是商業(yè)、物流重資產退出路徑打通。3月1日，萬科旗下萬緯物流實現REIT發(fā)行，底層資產為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園；去年11月，萬科旗下印力消費REIT正式獲批，成為首批消費基礎設施REITs之一。

據了解，萬科旗下長租公寓REIT也在積極申報中，商業(yè)、物流、租賃住房三個賽道均在發(fā)力REITs。

高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任周以升告訴搜狐財經：“雖然企業(yè)通過REITs退出回籠的資金，不能用于拿地或者地產開發(fā)，需要‘?？顚Ｓ谩?，但REITs本身可以成為存量盤活的重要手段，幫助企業(yè)轉型?！?/p>

這對處于轉型期的萬科至關重要，郁亮也曾感慨道，REITs對于不動產經營業(yè)務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，將幫助房地產開發(fā)商轉型為不動產的經營服務商。

REIT渠道的打通，成為萬科轉型的微光，但對于即將到來的償債高峰，萬科要先挺過去。

此前就有業(yè)內人士透露，萬科今年美元債折合人民幣100億左右，債券余額總計889億，其中今年到期285億，3月為46億，6月為64億；債券到期高峰是2025年，合計達362億。

“目前可能在談展期，展是一定要展的，只看是付出什么代價了?，F在要救萬科，已經不能光靠深圳國資，需要更高級別的領導重視，另加市場復蘇?！鄙鲜鋈耸糠治龅馈?/p>

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