原標(biāo)題：中交地產(chǎn)去年預(yù)虧17億:3年豪擲千億拿地難去化,中交值減交付貨值減少及減值成虧損原因
出品 | 搜狐地產(chǎn) 焦點財經(jīng)
作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
2023年中交地產(chǎn)的業(yè)績并不盡如人意，開始同比由盈轉(zhuǎn)虧。地產(chǎn)東土地財
1月28日晚間，去年千億波克捕魚充錢能要回來嗎中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布2023年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)虧億年因上預(yù)計歸屬于上市公司股東的豪擲化交凈利潤虧損17億元，扣除非經(jīng)常性損益后的拿地難去歸母凈利潤為虧損17.5億元，基本每股收益虧損約2.44元。付貨
對于2023年度預(yù)計歸屬于上市公司股東的少及損原市公司股凈利潤虧損的原因，中交地產(chǎn)的減值經(jīng)解釋是，2023年度達到交付條件的成虧貨值較上年同期有所減少，公司房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少。中交值減受公司結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，地產(chǎn)東土地財公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本期交付項目的去年千億毛利率較上年有所下降。公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項目存在減值跡象，預(yù)虧億年因上公司將根據(jù)會計準(zhǔn)則計提相應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備，豪擲化交預(yù)計報告期計提金額同比有所增加。
某位業(yè)內(nèi)資深人士告訴搜狐財經(jīng)，這幾年房企虧損是正常的，因為市面上的房子普遍都在降價。中交地產(chǎn)還算是較好的房企，否則融不到近期兩大筆錢。能融到錢，說明資產(chǎn)質(zhì)量還比較好。
另一位中交地產(chǎn)前員工則對搜狐財經(jīng)指出：“過去激進時期中交地產(chǎn)獲取的土地很多不夠優(yōu)質(zhì)，去化難就會造成虧損。波克捕魚充錢能要回來嗎”
3年花費千億拿地，推高成本及負債率，去化難題待解
中交地產(chǎn)股份有限公司成立于1993年，是中交房地產(chǎn)集團控股的兩家房地產(chǎn)上市平臺之一，另一家為綠城中國控股有限公司。
作為央企，中交地產(chǎn)在拿地層面上顯示了非央企的特性。近年來，中交地產(chǎn)拿地十分激進。搜狐財經(jīng)綜合計算2020到2022年3年，中交地產(chǎn)用于土地購置的費用超過千億元。
其中，2020年，中交地產(chǎn)共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9％，土地購置總價款535.8億元，權(quán)益價款252.54億元。2021年中交地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入560億元，卻將388億元用于拿地，拿地銷售比高達69.29％。
在其他房企收縮戰(zhàn)線的背景之下，為拿地2022年中交地產(chǎn)更是砸下近半年營收。
數(shù)據(jù)顯示，在中指研究院發(fā)布的2022年房企權(quán)益拿地金額TOP100榜中，中交地產(chǎn)以114億元排名第28位。彼時，中交地產(chǎn)2022年上半年的營業(yè)收入為124.42億元。
搜狐財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，此種情況在2023年有所改變。在2023年克而瑞中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜，以及中指院2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積TOP100排行榜中，并沒有看到中交地產(chǎn)的身影。
一位常年深耕地產(chǎn)的機構(gòu)人士告訴搜狐財經(jīng)，一般小央企經(jīng)營能力一般，能拿到地資金上也不愁，但是經(jīng)營能力決定了它到底能不能賺錢。
“另外一種可能是像這類企業(yè)需要給城市做基建，政府如果缺少經(jīng)費支付，則會通過置換成地的方式給企業(yè)。一般置換的土地位置都不太好，所以當(dāng)此種位置不太好的地再去賣的時候，如果按照現(xiàn)在的市場環(huán)境大概是要降價的，這可能也是導(dǎo)致它虧損的原因之一?！鄙鲜鋈耸糠Q。
土地市場的狂飆，也導(dǎo)致了中交地產(chǎn)在去化層面的問題。
根據(jù)中交地產(chǎn)此前公告，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，中交地產(chǎn)的存貨賬面價值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和1084.13億元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和77.30%。
“公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響到公司的資產(chǎn)流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對其償債能力和資金調(diào)配帶來較大壓力?！敝薪坏禺a(chǎn)稱。
推高的土地成本造成的另一個問題，則是毛利潤的下滑。
在去年業(yè)績會上，管理層曾指出，近年來拿地成本不斷提高以及銷售端限價等各類因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄。中交地產(chǎn)在2022年就已經(jīng)陷入了“增收不增利”的境況。
僅以2020-2022年3年來看，中交地產(chǎn)的土地成本占比分別為33.56%、43.87%和56.22%，土地成本占比顯著提高；毛利率分別為26.52%、22.91%和13.43%，呈現(xiàn)下降趨勢。
另外，縱觀2022整個中交地產(chǎn)的操盤結(jié)構(gòu)，大多以小股操盤為主，其持有的115個房地產(chǎn)項目中，100%權(quán)益占比的僅有16個，北京海淀幸福里（南）權(quán)益占比甚至僅為 10%。
小股操盤容易帶來反噬，不可避免地會帶來旗下子公司“罰單”較多，“踩線”違規(guī)施工、環(huán)保問題、虛假宣傳、糾紛等諸多問題，樓盤去化等問題也難免受到合作方的影響。
中交地產(chǎn)“輸血”：35億元定增推進中，再向控股股東申請100億借款
一方面，去化存在難點，另一方面，中交地產(chǎn)這幾年高杠桿拿地運行的結(jié)果是，居高不下的負債率。
就三道紅線來看，截止2023年3月末，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為82.34%，凈負債率為294.01%，現(xiàn)金短債比為0.47。搜狐財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率近年來一直維持在80%以上，而凈負債率在2020年末高達317.70%。
為了緩解高企的債務(wù)，中交地產(chǎn)曾未停息“輸血”的步伐。此次與中交地產(chǎn)預(yù)虧公告一同發(fā)布的還有，中交地產(chǎn)向特定對象發(fā)行股票相關(guān)事項進展。
2023年3月14日，中交地產(chǎn)定增方案獲股東大會審議通過，向符合中國證監(jiān)會規(guī)定的不超過35名(含本數(shù))特定對象發(fā)行的方式，發(fā)行的股票數(shù)量按照募集資金總額除以發(fā)行價格確定，且不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%，即不超過約2.09億股(含本數(shù))，募集資金總額預(yù)計不超過人民幣35億元(含本數(shù))。
2023年6月，中交地產(chǎn)定增申請獲得深圳證券交易所上市審核中心審核通過。11月，中交地產(chǎn)先后更新了相關(guān)募集資料的修訂稿、注冊稿。截至公告披露日，中交地產(chǎn)稱，本次向特定對象發(fā)行股票相關(guān)工作有序推進中，無應(yīng)披露未披露的信息。
據(jù)了解，中交地產(chǎn)本次定增所募集資金在扣除發(fā)行費用后，主要投向5個均已取得首批預(yù)售許可證并進行預(yù)售的“保交樓、保民生”住宅項目，具體包括長沙鳳鳴東方項目（8億元）、鄭州翠語紫宸項目（0.6億元）、武漢中交澄園項目（6億元）、惠州紫薇春曉項目（6.5億元）、天津春映海河項目（3.4億元）。
其中，5個募投項目合計募集資金約24.5億元，另有不高于10.5億元的募集資金將用于補流，以滿足公司資金需求，從而提高公司抗風(fēng)險能力和持續(xù)盈利能力。
針對業(yè)績是否會影響定增情況，中交地產(chǎn)曾在承諾函中指出，2023年1-9月相關(guān)業(yè)績波動未對公司未來長期持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大不利影響，對本次募投項目不會產(chǎn)生重大不利影響，不會導(dǎo)致公司不符合發(fā)行條件，不會對本次發(fā)行構(gòu)成實質(zhì)性障礙。
在去年11月中交集團上市公司2023年集體業(yè)績說明會上，中交地產(chǎn)董事會秘書田玉利曾回應(yīng)稱，該次定增發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日公司A股股票交易均價的80%，且不低于定價基準(zhǔn)日前公司最近一期末經(jīng)審計的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)值。
除了定增之外，中交地產(chǎn)也在通過發(fā)債滿足對資金的饑渴。
1月23日，中交地產(chǎn)公告稱，為保證公司資金需求，提高決策效率，經(jīng)與控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司協(xié)商，公司（包括下屬控股子公司）擬向地產(chǎn)集團（包括下屬控股子公司）新增借款額度（簽訂借款合同金額）不超過100億元，借款年利率不超過7.5%。
此外，去年10月，中交地產(chǎn)還公告稱，將發(fā)行規(guī)模不超過43億元的公司債券，募集資金擬用于償還到期公司債務(wù)和補充流動資金等用途。
原始股東清倉式減持股份繼續(xù)
除了融資及業(yè)績虧損之外，中交地產(chǎn)也面臨著原始股東減持的境況。
2022年，中交地產(chǎn)被冠以“地產(chǎn)第一妖股”之名，股價從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過180%；共拉出28個漲停板，為中交地產(chǎn)有史以來漲停板最多的年份，這引發(fā)上市公司發(fā)出14次風(fēng)險提示公告。
此后，中交地產(chǎn)股價也迎來波動式下降。1月25日、1月26日，中交地產(chǎn)（000736）連續(xù)兩個交易日漲停。截至1月29日收盤，中交地產(chǎn)股價為10.57元/股。
對此，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司股票連續(xù)3個交易日內(nèi)（2024年1月24日、1月25日、1月26日）收盤價格漲幅偏離值累計達到20％，根據(jù)深圳證券交易所有關(guān)規(guī)定，屬于股票交易異常波動的情況。
在此之前的1月3日，中交地產(chǎn)公告稱，2023年6月30日至2023年12月29日，重慶渝富已減持476.63萬股，減持比例0.69%，減持均價10.59元/股。此次減持后，重慶渝富持股比例降至4.99%。
重慶渝富成立于2004年，為重慶國資委下屬企業(yè)。重慶渝富上升為大股東的時間為2005年9月。公司前四大股東中經(jīng)四通、重慶皇豐、上海萬浦、上海華岳持有的合計47.87%的公司股份以人民幣300萬元轉(zhuǎn)讓給重慶渝富，轉(zhuǎn)讓后重慶渝富成為本公司第一大股東。
重慶渝富開始減持中交地產(chǎn)的時間為2021年，當(dāng)年累計減持530.58萬股。據(jù)2021年年報披露，重慶渝富持股比例9.92%總持股約6900萬股，仍為第二大股東。
截至1月3日公告披露日，上述減持計劃的實施時間已到期，減持后，重慶渝富仍持有公司3477.168萬股股份，占總股本的4.99%。
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（作者：汽車電瓶）